本报讯 三年前，物业费收缴率不足50%；三年后，收缴率上升至90%以上。这就是宝盖镇宝源社区宝昌花园小区三年前后的一个变化。与之成正比的是小区面貌的转变和业主们不断增强的获得感、幸福感、安全感。日前，记者在采访中了解到，发生这一变化的关键所在是小区配强自治力量，并选好物业服务公司。他们是如何做到的？具体“教程”看过来——

宝昌花园共有11栋住宅楼，入住人口达1290多户、约3500人，业主涵盖经济适用房、限价房、人才房、廉租房住户以及征迁安置户等。因为前期自治能力不高，加之前期物业服务不到位，环境卫生、公共设施、安防设备、停车管理、电梯故障等方面问题随之出现，业主们意见很大。

小区存在的难题如何破解？“选好一个热心、公道的业委会、监委会班子和选好一家靠谱、优质的物业公司是管理好小区的关键所在，两个因素缺一不可。”宝盖镇二级主任科员蔡提福认为。作为小区业委会筹备组的牵头人，同时兼任业委会委员，蔡提福发动众多热心业主共同参与，推动这两方面工作开展，并做出多个“首创”。

2021年下半年，宝昌花园小区开始着手筹备成立业委会、监委会。“做好人选的物色与把关两个环节很重要。前期，镇政府与社区在这一方面下了不少功夫。”蔡提福说，各方推荐出来的人选还必须经过严格的资格审查，“要经得起考验”。不仅要过政审关，还有一条最为基本的要求：日常的物业费是否有按时缴纳？

在筹建业委会、监委会班子过程中，宝昌花园筹备组严格按照《中华人民共和国民法典》等法规条例进行，并大胆进行新的尝试——全市第一个通过线上线下投票的方式进行选举。“除了发动业主到集中投票站投票外，我们还通过线上小程序进行线上投票，一是方便外出业主及未入住业主投票，二是确保参与率和投票率。”经过层层法定程序，2022年初，宝昌花园小区选出一个由11人组成的业委会班子和一个由3人组成的监委会班子。其中，业委会班子成员覆盖每一栋楼，且6名为共产党员，占比超50%。其间，该小区特别注重做好法律宣传，精心编制包括民法典有关小区管理法规与物业管理条例在内的“业主手册”，做到每户一册、政策法规家喻户晓。

小区治理，单靠业委会、监委会的力量并不够，宝昌花园还按楼栋推选出业主代表。这又是该小区的一个创新举措。业主代表由各楼栋的业主推选产生，每栋3人。很重要的一点是，他们将业主代表的职责写入小区议事规则。重大事项决定及时通报全体业主代表，业主代表列席业委会等，让更多的热心业主参与小区管理。

治理好小区的第二步，是选好物业公司。如何选？宝昌花园业委会也有一套好办法。“我们发动各方参与，广泛邀请合适的物业公司来竞标。”宝昌花园业委会主任陈永穗介绍说，最后5家物业公司参与竞标，整个过程可以说是层层选拔。参与竞标的物业公司要拿出各自的服务方案，并进行面对面的竞标演说，再由业委会成员、监委会成员、业主代表等40多名“考官”打分、投票，得票最高的2家经全体业主投票决定入围资格。“拥有入围资格后，还需经过半年试用期的考察，满意度调查合格后才能正式签订合同。”陈永穗介绍说。

2022年11月，经过层层筛选与考核，长冠物业公司正式签订合同入驻宝昌花园。至此，对小区物业管理起到决定性的两个因素配齐。双方接下来的相向而行，让小区环境开始发生转变。

“业委会成员都非常用心，在宣传发动、协调衔接和推进落实上花了很大的精力。因此，很多工作得以有效突破、顺利实施。”陈永穗说，新物业公司入驻后遵守承诺，带来了30万元“启动资金”，针对业主反映大、关注多的热点、难点问题逐一排查解决。比如，给电梯铺上木地板，小区大门装上人脸识别门禁，升级视频安防设施，对小区公卫进行改造，增设儿童游乐设施，等等。让大家最为满意的是，新物业入驻后，经友好协商，小区公摊水电费由物业公司统一缴交。

“新物业进驻前期，小区还试行将大公维金和小公维金有机结合，解决了小区日常紧急抢修及部分楼栋电梯故障等难题。”陈永穗说，而今，业委会、物业公司正携手解决消防设施、二次供水、停车场管理等一些历史遗留难题。

各方的投入与付出，换来的是良性互动。更换物业公司之前，物业费的收缴率不到50%，而今已提升至90%以上，小区投诉的声音也大幅减少。

（记者 林智杰 通讯员 谢桂明）